八字卖房流年(八字与卖房)

我在上海卖豪宅：头部中介年入千万

前不久，著名导演冯小刚及妻子徐帆以1.18亿港币（约1.07亿人民币）售出位于中国香港中半山富汇豪庭的大户型豪宅，持有13年后，该豪宅涨幅翻倍，售出后账面赚6000万港币。但是，业内人士看来，持有13年的房产有这样的收益率其实并不算高。

今年以来，经历过短暂的小阳春之后，二季度国内楼市进入低谷期。楼市的低潮，也渗透到了豪宅市场。据《第一财经》的报道，“从2019年到2022年上半年，高价房市场已坚挺了三年多，如今终于走到了下行周期，尤其是顶级豪宅，无论是一手还是二手，成交量均大幅度下滑。”

从疫情三年的暴涨，到眼下的理性回归，高端住宅的波动，与高净值人群的投资偏好和财富流动紧密相关。

34岁的黄昭棋，是在上海高端楼市经营12年的豪宅中介。他告诉「后浪研究所」，身边的很多客户都在出售豪宅，大多用于企业回血。

他见证了上海豪宅市场的分化与成形，亲历了疫情前豪宅市场的低迷，共享了三年疫情期间豪宅市场的狂欢。他自己也经历了从白手起家开始的阶层跃迁：跟上海最顶级的富人群体打交道，在一处又一处豪宅的流转间实现自己的财富积累。

与财富打交道久了，财富也不再是笼统的概念和模糊的数字，对黄昭棋而言，财富开始变得具体而有形。丈量财富的标准是阳台的夜景，是后花园的面积，是悬浮的圈层，是大宗交易中的博弈，以及一念之间的跃迁与跌落。

以下是黄昭棋的讲述。

黄昭棋

今年的豪宅不好卖了。

尤其是最近，豪宅市场的挂牌量也多了很多，打个比方，上海华府天地那个盘之前可能挂出来的也就一两套，现在有六七套。像前几年上海400平米的豪宅一房难求，最近400平米的也多起来了，大概几十套这样。

很多豪宅都在降价，虽然大幅度的降价还没有，但是10%、20%的概率还是有的。去年豪宅市场的成交速度是很快的，客户也没那么犹豫，现在房价跌了，大家都是买涨不买跌，成交一个单子还是很难的。

我最近也在跟我的客户聊，其实超级富豪的日子是不受影响的，所谓的超级富豪，我觉得身价至少在50亿以上的，那种5000万以上到几十亿之间的普通富豪，他们现在活得就比较难了。我身边接触的业主大多是企业经营不下去了，才被迫卖自己的豪宅，我觉得现在市面上十套豪宅有六七套是这样。

现在卖的大部分豪宅的房东都有很高的抵押，购买的时候都是做的经营性贷款，豪宅没有上涨空间了，又急于拿这套房子变现去还贷款，如果你后面去卖的话，就挣不到那么多钱了。现在看来他们这个钱也没落袋，都是补窟窿去了。虽然现在豪宅市场不是特别好，但是聪明的富豪还是会把钱放在房子上，关键时候房子能救他的命。

绿城黄浦湾的一套458平米的豪宅，疫情期间最高的报价是2个亿，现在那套豪宅成了不良资产被拍卖，起拍价才1.28亿，在报价上就少了6000多万，我觉得这套房子能拍到1.5亿、1.6亿差不多。还有很多类似的不良资产也在拍卖了。

其实上海豪宅的行情在疫情期间是涨过的，好一点的豪宅价格都翻了两三倍。前两年国内的疫情管控比较好，大量的国外购买力回流，本身豪宅也比较稀缺，导致这几年豪宅一涨就是几千万。

我的一个客户，工薪阶层，最开始用900万买了一套复兴珑御的房子，两三年后再卖正好赶上豪宅涨价，那套房子直接涨到3000多万，套现后又去“打新”翠湖天地，打中了一套五六千万的豪宅，现在这套房的市场价是1.2亿至1.3亿，短短几年，我的这个客户就实现了阶层跃迁。

但是市场经济是一条抛物线，你不可能永远涨，大环境不好的话，涨上去的价格势必要回调，其实现在就是一个博弈的时候，大家都在等一个信号，等着另外一个顶级富豪出来高位接盘。

黄昭棋视频中的豪宅

没来上海之前，我真的不知道上海的富豪到底多有钱。

我老家是湖南农村，家里条件不是很好，上大学的钱都是跟亲戚借的。我大学读的是体育专业，那个时候我不想当老师，也不想考公务员，一眼望到头的日子不是我想要的，个性又比较好强，想的是要么出人头地，要么人头落地。我要努力改变自己的命运。

黄昭棋的老家

2011年我带着500块钱来到了上海，我住的那个房子被隔成7间，我住在厨房的位置，四五平米大。

刚入行的时候，我在一家专门做中高端住宅的中介公司卖房子，主要做市中心的房源，价格都比较高。以前是没有豪宅概念的，普通住宅和豪宅的区别没那么明显，只能说豪宅是好一点的房子。同样的地方，隔条马路，以前可能豪宅比普通住宅的单价贵个三四万顶天了，现在的话可能有几十万的差距，总价得差几个亿。

那会刚好又碰上上海出了限购政策，楼市行情不好。我就天天去马路上拦车发传单，感觉自己像个乞丐一样，还是有点丢人的。

那个时候的自己就是个井底之蛙，喜欢跟人抬杠，觉得自己老牛了，谁都瞧不上，也没见过世面，不知天高地厚的，可能你会觉得开个100万的车就牛到天花板了，但是你见过世面之后就发现你的认知颠覆了你的三观，别人一晚上吃个饭喝个酒花个几百万，你可能一辈子也赚不了几百万。

机缘巧合之下，我两个月就开单了，卖了一套四五百万的房子，基本工资从 1700 涨到了2500，但是干了一年多，实在干不下去了，我崩盘了。那个时候我也比较活络，也勤快，我的一个客户让我去他那上班，但还是不行，每个月两三千块钱，这不是我想要的工作。正好我们公司的副总要卖一套古北的房子，我就这样又回去卖房了。

我想我这次绝对不能再崩盘了。好在我满血复活归来以后很快就开单了，卖出去一套1500万的房子，因为是我师父帮我谈的，最后我拿了2万块钱。

那个时候我的专业水平还很差，关于交易、税费、限购政策什么的我都不太清楚，协议我都不会写，我只有靠我的个人魅力。

你要想开单，首先得让客户信任你。我这个人脑子还是比较清楚的，我会用逆向思维做很多东西。比如，我在介绍房子的时候喜欢告诉别人房子的缺点，客户也不傻，你不如直接告诉他，因为没有十全十美的房子。

80%的经纪人都不会做资料的，就凭一张嘴，但我会在每次带看的时候精心准备好资料，我还会把我的头像打印在封面，有时候他看完房子之后会问你，你有个资料让他翻开直接就能看。

我还会展现我的运动天赋。很多中介会坐客户的车子去小区，我一般都不坐客户的车，如果带看别墅的话，我都是在前面跑，让客户的车跟着我，因为我跑得足够快。

看完房以后我还会给客户发一条感恩的短信，我也会讲我的人生经历给他听，我是从农村出来的怎样怎样，大家会觉得我一个农村出来的小伙子来上海打拼不容易，但他没有悲观，反而凭自己的努力越来越好，打感情牌嘛，这样很多人比较欣赏我，我觉得人心就是这样，他能感受到我的真诚，客户认可我的人品，对我的做事风格有所了解之后，开单只是顺其自然的事。

2014年我碰到一个客户，他要投资办公楼，我就把市场上所有能做的项目都汇总了一下，邮件给他，最后成交了一个8000万的单子，那是我自己开出的第一个大单。

那笔成交让我在公司一战成名，当时我们公司有三五千人，部门都很全，签约有签约的人，售后有售后的人，法务有法务的人。那个时候自己的实力还不强，专业知识也很薄弱，成交这么大单子有一定的运气在。

当时提成下来的时候是挺兴奋的，扣税都扣了近十万，后来我拿着这笔钱去中国香港澳门玩了一圈。虽然我卖房子，但是对买房子是没什么概念的。我喜欢车，就去买车，给自己买了一辆奔驰。

黄昭棋和他的车

我觉得你要赚钱，也要学会怎么花钱。我虽然敢花钱，但我从来不乱花钱，毕竟家里条件不允许，小时候也吃过苦，存钱的概念还是有的。

后来我在的那家公司被收购了，觉得自己再待下去只会被束缚，那会我们成交一个单子的佣金不是3%，还是2%，但是公司还要分走一半，给信息方、钥匙方、独家委托方、助攻方等等，最后分到你个人的税后最多就是佣金的25%，觉得自己再怎么努力也就赚那么多钱。

当时我的人脉也积累得差不多了，2018年就决定出来创业了，自己成立了一个中介公司。当时的市场比较平稳，房价没有大涨。我这个人就是逆向思维，市场不好的时候十有八九人都转行了，但是对我而言我少了一个竞争对手，那是不是我的机会就多了，加上你本身足够专业的话，其实你可能会比市场好的时候赚的更多。

豪宅中介的门槛相对来说是比较高的，你想想，我们卖的不是白菜，不是农夫山泉，卖的是上亿的顶级豪宅。我们现在招人要看综合素质，看你的学历、形象等等，最主要的是你要能开单，还要有赚钱的欲望。

卖豪宅这些年，我买了房，买了车，有了自己的公司，正在向自己期待的那个高度努力。

我只能大概讲下豪宅中介的收入，我们整个行业是这样的：80%的人是一年10到20万的一个状态，10%的人可能在50万左右，3%到4%应该会有一个年薪百万，然后1%到2%可能会到500万，牛的人可能会一年一两千万、两三千万或者更高。

2020年我就开始做自媒体，去各处豪宅拍视频。这两年我拍遍了上海的豪宅，也看过北京、中国香港的豪宅，接下来我还会去别的国家看看。

我做自媒体在上海来说是比较早的，我在行业内的口碑，人脉都不错，房东还是比较配合的，有的房东会比较介意隐私，不让拍。

以前我们获取客户的时候，很多是用低价先把客户的电话号码骗进来，再带客户去看房子，客户的损失率是蛮大的。我很讨厌这种方式。自媒体现在是我非常重要的一个获客渠道。

很多客户会看我的视频，对你的认知和风格都是有好感的，见面再沟通的话，觉得你很实在，那与其找别人买房，还不如找你，并且你又很专业，有钱人的时间也是很宝贵的，你要去人海中找个非常专业的人是很难的。所以，现在如果不是在维护房源或者带看，我都在拍视频。

黄昭棋的视频号个人主页

创业没多久我就卖出去一套六七千万的房子，那个时候第一波豪宅已经开始涨起来了。从2020年疫情开始以后，豪宅又猛涨，我们就开始卖真正的顶级豪宅了。

我做自媒体以后看了很多豪宅，第一次踏入豪宅的时候，人会莫名地兴奋，心跳会砰砰加速。我这个人虽然不会像别人一样表现出震惊，但我内心感受还是很震撼的。站在这个阳台上真的会有种上帝视角，你会看到，“哇”，夜色真的很漂亮，感觉有钱真好。有的房子光装修就会花很多钱，像华洲君庭的房子，总价9个多亿，装修就要1个亿。

我第一次去的豪宅是汤臣一品，汤臣一品对我而言一直是个传说。虽然它是20年前造的产品了，但现在上海依然没有一个产品可以超越它，可以说是豪宅鼻祖，很多经纪人可能做一辈子都进不去这个大门。

汤臣一品不仅牛在地段，户型，还有它所在的圈层。如果是一般的豪宅楼盘，可能5000万就可以入门了，但是汤臣一品最小的户型是434平，最大的1206平，意味着你要买这个小区的门槛价，就至少要1.3亿，所以它的总价决定了圈层。

富人对圈层看的特别重。你要知道真正有钱的人都很珍惜自己现在拥有的一切，大家层次都差不多的话，可能你的包包放在家门口都没人拿。你肯定不希望住在一个楼下就是贫民窟的地方，你这边住了一个连房租都交不起的人，你会不会恐惧？而且，你有钱了你享受快乐的时候你也不想露富。

你说住在这样一个小区一定有财富故事碰撞出来吗？我的回答是，有的。没有永远的朋友，只有永远的利益，我最近收获的两句话感触蛮深的，就是跟穷人谈钱，跟富人谈感情，人性就是这样。

除了圈层之外，十个富人买房有七八个都要找人看风水，看房子的风水跟他的八字合不合。比如他看中了一套房子，会先让风水师帮他看看，如果风水师说不行，那就再见了。有时候我觉得高楼层的房子好，但是客户会愿意选低楼层的，因为低楼层的风水跟他配。

风水这个东西就是信的人越信。他信这个东西，风水师的话语权就很大，但我是不信这个的。我是卖房子的，我看房子的感觉，这个房子进去了让我舒服，然后价格也合适，我就可以买。有些房子你看上去就很压抑，你说南面给你造栋高楼看出去视野就挡住了，然后一进门就是厕所这种，你就感觉不好。家是你放松的港湾，你到了这个地方肯定要让你心情舒服，如果你回家了还难受，那你的财运什么的都会有损耗。

有客户找上来的时候，最理想的状态是先让客户跟我们聊天，聊聊预算、装修喜好、地段偏好等等，把他的需求盘清楚，我对上海所有的豪宅优点、缺点、价格、之前的成交记录等非常清楚，聊好需求之后自动匹配合适的房源，这样的话成交个客户太简单了。但是现实是客户的防备心理太重，他不会跟你讲很多东西，他要让你去猜。

我碰到有一部分客户上来就要看房子，但我会跟他讲，你留半个小时我们坐下来喝杯咖啡聊一聊，你要给我机会跟你聊，不然我不知道你的想法，没办法帮你找到合适的房子。有的人会，但有的人就不会，他就是要直接看。

现在带看豪宅是要验资的。

比如你要看一个亿的房子，验资至少5000万，你的银行卡余额、基金、股票等等，钱不够是看不了的。验资是现在豪宅圈不成文的规定。验资也不是我们中介要验，是房东验，房东要求我们去履行。但是一开始有的客户比较抗拒，凭什么要验资？但是大概从2020年开始，验资就比较流行了。为什么要验资呢？因为这房子不能随便看，比如5个亿的房子你买不起，你看什么看？我跟你讲，那种无聊的人很多，没见过世面的人也很多，他就是想看一下这个房子，但是你作为中介你不知道，是不是在浪费自己的时间，房东也是非常有钱的，房东还要给你开门，累死了。验资就是为了节省大家的时间。

豪宅的成交周期都很长，差不多得一到两年，谈判周期也得两三个月，主要是还价，我现在心态已经磨平了，有钱人不是土豪，也讲究性价比。有时候你谈着谈着就谈崩了，有可能谈着谈着房子就被别人卖掉了，谈着谈着客户走掉了，都有可能。

我卖掉过上亿的豪宅，成交周期是2到3年。成交周期长有各种因素，毕竟是大宗交易，每个客户对拿出这么多资金都是非常谨慎的。

谈单的时候有一些技巧，比如不能给客户放底价，头寸要在自己手里，要给对方一个砍价的过程。你要让对方知道你是在为他创造价值，而不是一个简单的传话者。

我服务过很多500强的企业家，也有很多一线明星网红。现在80后到90后是购买豪宅的主力军。他们跟上一代人不一样，上一代人比较低调收敛一些，尤其是隐形富豪。老一代富豪觉得自己辛辛苦苦干了一辈子才攒下的钱，出手是比较谨慎的，各方面都比较犹豫。但是年轻人现在开始慢慢掌权了，他们有选择产品的主动权，会挑好的产品去买，不会去买不尴不尬的产品。

这也是他们买房跟普通人不太一样的地方。普通人买房可能会贪便宜，但是富人买东西是愿意为好东西溢价的，他愿意花很高的价格去买。

豪宅

这些买豪宅的年轻人，少部分是创业的年轻人，这些创业新贵来钱速度太快了，几年就可以买个几亿的房子，像某知名大网红就花上亿在上海市中心买了一栋豪宅，还是楼王。

大多数年轻人买豪宅的资金还是来自于家里人，他们是富二代，而且是超级富二代。现在的富二代有一些特点，第一个他肯定有豪车，第二基本有留学背景，受过高等教育的，素质都比较高，第三奢侈品也是经常会有的，所以他也没办法低调。

这代人现在基本都结婚了，也有阿姨，他们看的房子基本都是大户型，五房400平米，还要看地段，小区的品质，以及变现能力。

豪宅的配置都比较全，但是人很多时候都图一个新鲜感，当你没有得到的时候你会觉得它很美好，但是你拥有半年、一年以后你就会觉得也就那个味，不就一间房嘛，不就地段好一点嘛，也不会给你带来更多的快乐。

有人说住在大房子里会不会孤单，那肯定是会孤单的，你想想，如果四五口人住在一个超大房子里，其实正常的话只会去客厅、卧室，其他地方都不太会去的，所以房子太大了有时候是有点恐怖的。

其实人这一辈子住大房子的时间是很短暂的，也就十几年的时间。你小孩刚出生的时候，你可能没那么多钱买大房子，孩子到十岁十二岁了，你开始有钱了，拥有了这个房子。但是很快孩子就长大了，孩子肯定是不愿意跟父母住在一起的，你也老了，也不想住郊区大房子了，想住个交通便利的地方，万一以后生病了什么的。我觉得他们的幸福指数也不高。

从业十二年，我接触了上海最顶级的一群人，看过了很多风景，见过更高的山，我的变化也是脱胎换骨的。

现在我的思维、习惯、生活方式跟我身边那些买房的富二代相差不大。只是我现在财富积累还没到那个段位。

你说富人的思维方式是什么？富人对自己挺舍得的，好胜心也很强，对自己的未来规划很清晰，比较胆大，也足够的自律，而且所有的富人都有个共性：坚定，自信。

很多人都是因为看见才相信，但大多数很牛的人都是因为相信才看见，所以结构导向不同，导致你的思维不同；足够的自律体现在他们对工作的态度，能够持久的输出，如果你的工作能持久输出，你得到的可能是有机会抓住一个风口；有钱人也很好强，比如你吵架要吵过别人，打架要打过别人，工作赚钱的能力要超过别人，穿的要比人好，吃的要比人好，很多小细节就能看出这个人的个性，在买房的时候，很多客户都有他的固有思维，你也很难改变他的想法，我们只能稍微去引导客户。

富人喜欢向上社交，真正的交心的朋友是很少的，倒不是冷漠，就是懂你的人太少了，毕竟有钱人还是少数，就像他们特别有钱，买块几百万的表跟买瓶水一样，你敢在穷人面前说“我今天买了块表”吗？

包括我现在跟老家的圈子都自动脱离了。很多人是不求上进的，每天只知道吃喝玩乐，脑子也从来不会思考，总想买中个500万。你说也有小富即安的，其实你不往前走就是在退步，因为时代在进步，你的年纪在增加，收入却没有增加，你的欲望没有增加，你的行动没有改变。

我现在会去旅行，看世界，去米其林餐厅打卡，住五星级酒店，坐头等舱，一方面我要享受，要体验这些事到底是什么感觉，花钱长见识，第二我要了解富人的消费心理。他们是很愿意为自己喜欢的东西买单的。当然他们也会算，会比较，也是讲究性价比的，没必要的东西他是不会花那个钱的，为什么说“穷大方”呢，富人反而抠，是花钱有道。特别有钱的人，他的每一分钱都是花在刀刃上的。

黄昭棋

跟富人接触这么多，大部分富人还是比较平易近人的，但是也有一些素质相对来说不高的人。我觉得大家都是人，虽然你的财富比我多，但是最基本的尊重还是要有。不尊重别人的客户不服务也罢，有时候他可能会利用你，最后却找其他人成交。所以我也会知道怎么去选择适合自己的客户，物以类聚，人以群分，跟同频的人打交道会事半功倍。

国外有传承很久的富人，他们有自己的理念，有职业经理人管理公司，有基金会信托机构等，但是中国近几十年发展速度很快，造就了大批量的富豪沉淀不足。他们的生活大多是走在刀刃上的，做的很多是高风险高回报的事情，负债也很高，比如XX的那个老板，原来就是某个上海顶级豪宅的业主，身价700亿，最后直接坐牢。前面是天堂，后面就是地狱，也就是一念之间的事。

虽然这样的生活都经不起推敲，但我还是会羡慕富人的生活，毕竟我没有享受过。上海的保姆房条件都很差，空间都不好，那个阶层的落差还是很明显的。别人家住的房子有一两千平，家里豪车十几辆，可能人民币对他来讲就是个数字。

这些都会督促我更加努力地去改变自己的命运。我要让家人过得更好，有自己的豪宅，有自己喜欢的车，有自己稳定的事业，然后早点退休去环游世界。

我看过那么多豪宅，但最喜欢的还是汤臣一品597平米的江景房，从那儿你能看到百年外滩。虽然百年外滩现在跟我没关系，但我觉得未来肯定会跟我有关系，跟我有关系的东西我一定要去争取它。我觉得人这辈子一定要敢想，你连想都不敢想，你肯定是做不到的，你只有敢想，去努力争取，才有机会去获得。

（文中图片由受访者提供）

本文来自微信公众号“后浪研究所”（ID:youth36kr），作者：张晶、薇薇子，36氪经授权发布。

楼市开始“一锅烩”！土地流拍、卖房亏本，专家给出“八字”忠告

购房者的记忆总是短暂的，在去年这个时候，依稀记得各地一片土地流拍蔓延的气氛，到了九月份、十月份，降价促销的楼盘越来越多，楼市突然做起了“俯卧撑”，让大部分人始料未及。

之前的老业主们，本来打算买房“捡漏”，再押注一波上涨，谁知道遭此不测，去售楼部里发泄不满的人也变得越来越多，不光是在中西部的三四线城市，哪怕是在杭州、厦门、郑州、成都、武汉这样的热点城市，因为房子降价就高呼退房的人，也是一茬又一茬。

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仔细回想，每次楼市步入下降通道，都是这样的表现，土地流拍、楼盘降价、业主亏本，一个都不能少。

仿佛是做菜一样，这些都是必不可少的调料，只有材料齐备，一起下锅，才能扭转房地产的趋势。

现在，楼市又到了“一锅烩”的时刻。

土地流拍潮又开始冒头。

数据显示，今年上半年，全国共流拍了8882块土地，占去年全年流拍宗数的38%，流拍用地面积达3亿平方米。

今年的流拍地块数较去年同期增加1558块，略高于2017年同期。值得注意的是，从往年的流拍地块数据可以发现，下半年土地流拍数量及面积往往会高于上半年。从上半年流拍情况看，下半年面临的土地流拍压力仍较大。

对应省份来看，上半年流拍地块数量最多的省份为贵州，共流拍地块811条，2016、2017年流拍最多的省份均为山东，在2018年，黑龙江省流拍地块数最多。

要知道，从2016年以来，山东和河南的流拍地块数一直位列前五，流拍数最少的城市是北京、上海和天津，也就是说，越是楼市疲弱的区域，流拍的可能性越大。

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楼盘降价的压力再次出现。

中证报近日报道称，在144家A股房企中，44家披露了2019年上半年业绩预告或业绩快报。其中，23家房企上半年业绩表现不佳，19家房企或扭亏、或略增、或预增。目前，万科、保利等龙头房企均未披露上半年业绩情况。

什么概念呢？已经公布业绩的40多家开发商，有一半都是亏损的，剩下的一半里，有扭亏为盈的，也有微增的，成色也都不太好。

不止是业绩亏损，倒闭的开发商也让人感到习以为常。

数据显示，据长江商报报道，截至7月24日，今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。相比去年一年破产的458家，今年房企破产速度明显加快了。

据统计，近三年破产的房企已经超过1000家，今年破产的近300家房企，主要集中在三四线城市的中小房企。成立时间短，一般是两到三年，五到六年，资产规模普遍是五亿到三十亿之间。

手里房子卖不出去怎么办？任何有常识的人都知道，除了降价促销，没第二条路可走，否则只能重蹈业绩亏损、破产清算的覆辙。

业主亏本的案例不在少数。

有人会纳闷，明明70城房价指数还在涨，各地楼市的涨势也此起彼伏，为什么有房族还亏钱呢？

以深圳为例，自去年8月份至今，多个楼盘价格下跌，5%的跌幅并不罕见，上涨者涨幅大概在1-10%之间，极个别者能达20%。但这种涨幅不算乐观，算上各种税费，按揭的资金成本，中介等交易费用，以持有两年粗略估算，涨幅不达40%都算亏。

问题就出在这里，现在的房地产市场数据，多是统计的新房，受备案价、网签时间影响较大，真正的二手房市场并不能完全反映出来，不光是深圳这样的大都市，中原地产分析师张大伟指出，自2018年十月份以来，包括广州、武汉、郑州、沈阳、重庆在内的多个城市，二手房价格下跌幅度已经超过了10%。

据《证券日报》7月份报道，记者实地探访北京二手房门店，有经纪人称，“今年二手房市场算是‘不温不火’，有的房子挂了600多天没成交，但凡成交的，基本都是业主降了价的。”

显然，当流拍、降价、亏本这三个条件同时具备，下半年，购房者就需要留神了，专家也给出了“八个字”的忠告。

近日，北师大教授、经济学家钟伟发文指出，将楼市作为暴富筹码的时代几乎结束了，今年的一线城市，甚至包括厦门、南京，目前连二手房的交易巅峰也已过去。京沪二手房交易价格在过去两年有约10%-20%的跌幅。不仅如此，房屋租金价格涨幅也在趋缓，今年大学生毕业季，京沪都未出现租金跳涨的情况。

钟伟的总结很精辟：梦醒时分，应断舍离。

这八个字，既概括了当下房地产市场的困境，又提醒了购房者未来应当遵循的原则。

所谓“梦醒”，意思是炒房的套路已经过时，未来房产流动性会越来越低，靠房子赚钱的年代已经一去不复返，“应断舍离”，就是要拿出决心，剥离楼市的投机属性，回归合理的居住属性。

“一锅烩”的楼市，正好碰到了即将“梦醒时分”的节点，对每一名购房者而言，当断则断，假如还沉浸在过去的“幻梦”中，未来很难从“泥潭”中脱身。

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算命大师教您：如何从自己的八字中查看住宅环境情况之「二」

第一步：先天定位

先天八字断解的条件：

1、我们采用先天八卦的方位与传统风水结合：

南方宜低；北方宜高；

东方宜高；西方宜平；

东南宜高；西北宜低；

西南宜低；东北宜高。这是八卦先天的地势定位。

2、八字中以地支五行看方位：

火看南方；水看北方；

金看西方；木看东方。

辰丑土看水坑、花园桥梁等；未戌土看高岗、砖厂、寺庙等。

第二步：后天定位

八字看风水决非直接看，不是有寅卯东方就有树木，见亥子水就论北方水，这是错误的。一定要看喜、忌、有、无与作用关系。

如以火为例：

A、 八字忌火，而局中见巳午火，说明南方高大。

B、 八字喜火，而局中不见火，火气进不来，南方必高大。

C、 八字忌火，而局中不见火，南方开阔、平坦。

D、 八字喜火，而局中见火，南方地势低。

这只是看原局风水的条件之一，还要看作用关系与组合，如：八字喜火，局中见火，但有亥子水制火，南方就会高低不平，但总体地势偏低。一定要活看，不可执理死断。

余者类推，一定要自己推才能记得扎实，如全规定好反而不利学习，就会看

死。所以要一定要变通来看，不可执着于文字。

第三步：实际断解

例一、城市八字断解：

坤造： 乙 己 壬 丙

巳 丑 午 午

首先确定格局、用神，此造从财论命。

财为火，为南方。八字喜火，局中见火，说明火气能进来，南方必开阔平坦或为马路。（答：对，是马路，我家的房子临街！）八字忌水，局中没有水，但有丑土为湿土晦火不吉，北方偏东北必有坑塘之类。（对，有！）看东方，东方先决条件是高好。八字喜火，局中见火，喜木来生火为好，但局中没有木，东方也开阔、平坦。（对，东边隔两家也是街道）那么再断你东邻，局中喜木来生火，却不见食伤生财，东邻贫困不富。天干乙木看东方，克官星不吉，东邻连工作都不会有。（对。我们东边是从农村搬来的，子女岁数和我差不多，都没有工作。）再看西邻，西方看申酉金印星，八字从财，忌印星，局中不见印星，西邻为有学识之家或从事教育工作，就是有名气。

例： 丁 癸 己 戊

巳 卯 卯 辰

1、此造幼时居家东侧有高大树木，房屋地势较高，前方地势低洼。

2、在居家东南方有一水库，但不会常年有水。

3、此人东邻 妇女作风不正，前方邻居家有因工作而出灾之事，而北邻却为富贵人家。西邻子女聪明，出文贵之人。

这个例子在我们的宣传数据上有，大家看后可能感觉很奇或不可能！我们今天就解这个例子，解开了一点都不神奇，你们也可以断出来。

1、 此造以官星卯木为用神，代表东方，用木，局中见木，必有高大树木。八字火为忌神，因火遥隔而不生身，故南方地势低洼。

2、 接上面。火虽然隔而不生，但泄用神卯木，所以巳位东南方必低洼，因巳与辰紧邻，辰为忌神受制，又辰为湿土，培卯木之根，故有水库之象。卯木喜水生，而局中不见水，所以水库不会常年有水。

3、 卯木为用神，代表东邻，被巳火印星泄，官被印泄必名声不好，卯又为桃花，又两个官星，所以断其妇女作风不好。

前邻看火，官星为用神，巳火泄官星，必有官司。

西邻看金，卯木为用神，申酉金为食伤，局中不见为好，西邻根据食伤类象必聪明。不克官，必有文贵之人。

北邻看水，水为财星，在命局中起好作用，北邻必富裕。

八字断风水也好，断邻居也好，其实就这么简单，并不深奥难学。只要经常练习、验证，完全可以运用自如。

例二、农村八字风水断解

八字可以断出生环境，但与目前流行的台湾派断风水截然不同，绝对不是见壬癸亥子就有河，见寅卯木就有树木。要看他的组合与作用关系。此法不但可以看阳宅风水，也可以看阴宅风水，更有意思的是还可以看左邻右舍的情况。学习方法很简单，不用记那么多的专业术语和专业知识，只有简单的八句话，结合四柱知识就可以了。

干造： 戊 壬 丁 丙

午 戌 卯 午

这是一个男命的八字，2001年求测实录整理的真实例证。首先分析命局旺衰，取用神定格局。

丁火生戌月虽然不是很旺，但戌土见年支午火旺而其性向火，以火论。时支午火旺，天干丙火透出帮身，八字通过作用关系形成一片火，八字从强论命。我们看看这个八字的风水情况：1、从强格喜火局中火旺，南方比较开阔，近处有河水流过，向远看渐渐升高，但不是很高。南邻兄弟比较能干，生活富裕。（对，我家前方有条河，河南沿有高坡）2、北方高大，向远看渐渐升高。北邻有工作，但外环境不是很好。（是）3、东方有高大树木，东邻有名气，为富贵人家。（我东邻是我们村属一、属二的富户，很有名气）

4、西方地势平坦，西邻家妻子能干，也为富裕家庭。（对！）再看你原局信息：1、从强格喜印星，印星未透，地支卯木两次被泄，无文凭。（是，我中学没毕业！）2、喜印星官不生印，无工作。（没有工作！）3、年柱戊土食伤制月干壬水官星忌神，祖上有为官之人。坐下午火印星，为官必大，且有学识。（我大爷是省级干部）4、坐下为夫妻宫，临印星卯木，妻子漂亮、有学识且大度。但卯木两次被泄婚姻不顺。婚姻比较晚。（是！我现在还没有结婚）看大运：2000年乙丑大运，因具体交运时为十二月十六日，还是在甲子大运里，甲子运为用神运，用卯木得子水生卯木吉，2000年庚辰年，辰土克子水不吉，特别是在婚姻上不吉。（2000年都准备结婚了，但最后还是黄了。）

八字看阳宅口诀：

四柱“正印”看阳宅，“正官”也应等同看。

“印”的长生在寅木，“官”的长生有寅含。

“偏印”宅差屋多变，“食神”居新不一般。

“伤官”祖宅多变迁，“七杀”房败宅多乱。

“比肩”房多宅不安，“劫才”必宅多修缮。

“正才”祖宅旺财丁，“偏才”离祖另搬迁。

注：八字应以日柱干支对年干支，其它不论。另外八字应与后天八卦配合应用。如辰、巳为巽宫所属；戌、亥为乾宫所属，以此类推。

例：男命造

（年） （月） （日） （时）

壬（伤） 壬 辛 己

辰（印） 子 卯 亥

断：1、年干壬水对日干为“伤官”。主祖宅差，多变迁。

2、年支辰为正印，主宅地吉利而又通气。

3、八卦巽宫纳辰、巳，定向乾坤向，由西北向东南出宅门。

4、壬水天门在亥，左青龙，右白虎，左边房应长一些吉利。

三、关于干支类象

天干地支在八字命局中天干为后方，地支为前方，年月为右方，日时为左方。其具体所代表的物象介绍如下：

1、天干环境类象

甲乙：为树林，单见甲乙为单树或几棵树。受运克制必遭砍伐。

丙丁：旺为高岗之地，地势较高或居楼房且向阳。

戊己：戊为坟，高而干燥之所，有石像。己土为田园、菜园，坐空为荒地。

庚辛：庚为大型铁器。辛为珠玉或小型铁器。庚又为道路，有辛混或见冲合，多为道路不正向，为斜路小于或大于90度角的三角形。

壬癸：为桥，河沟近水处。受克为干河床或时常无水。

2、地支外环境类象

亥子：五行属水，代表河流、坑塘，如果有申酉金相生，为常年有水，亥与子不同，海水代表的池塘内一般多水、芦苇等。而子代表的坑塘，大而平整。

丑辰：五行属土，丑土为洼地、小水坑或水沟，辰土为水库、低洼之地。

寅卯：五行属木，主高大、树木、树林、桥，如子水主河流，与卯木靠近，可断为桥。

巳午：五行属火，主高大，地势高。

申酉：五行属金，地势平坦，金器，金属单位等。

未戌：五行属土，代表丘陵、高坡、土堆等。

3、地支室内类象

寅为箱柜卯为床，辰为盆瓮衣包箱。巳为炉灶并火炉，午为衣架笼皮相。

未为中堂外为院，申为神祠供佛堂。酉为凳子或刀剑，戌瓮仍兼吃物粮。

亥为登台并帐布，盏瓶笼匣为子箱。丑柜斛斗在其下，家中器物尽其详。

四、八字风水的趋吉避凶

八字风水是一个新兴的派系，是与传统风水密不可分的，是调整宅院风水不可缺少的重要环节。尽管还有诸多不完善的地方，但是它处在迅速发展中，有着与传统风水许多不同特点，主要表现在以下三个方面。

1、命局干支间的生克关系是八字风水调整的基础。所谓命局的生克关系，实质上是通过其生克关系选出用神，把用神作为风水布局的根据。宅院方位布局包括内局和外局，内局的布局主要指房屋的坐向，即门、主、灶，其次是主人房的床位及重要的物品摆放位置。在宅命配置上，传统风水都是以家主的出生年份的干支为主。实践验证，以家主的命卦配宅卦是达不到以八字用神进行宅命相配的效果。风水以人为本，风水所有的吉凶应验最终要在人的身上反映出来，而人自身的吉凶主要是八字命局所决定的。风水上的布局要适应宅主的八字用神，才会对宅主运程起到趋吉避凶的重要作用。本人认为，无论宅院的风水布局如何的好，对宅主来说也不一定是完美的，只有适合于家主八字用神的风水布局，才能起到趋吉避凶的作用，才是好的风水布局。简单来说就是好的东西并不代表每个人都适用。由此看来，八字风水是风水调整中不可缺少的重要内容。一个有造诣的风水大师，实质上也是一个精通八字的预测师（或有其它命理技术）。否则，在风水调整中是难以达到最佳效果的。下面摘一位命例

乾造： 乙丑 辛巳 壬戌 壬寅（子丑空）

从弱格。丑戌两土制巳火，此造学业不佳，还患严重眼疾，应期是在庚辰运。答复“确实如此”。

十六岁走己卯运，壬午年（2002）来沪检查的病例卡其视力0.02-0.25”

查其八字，发现命主出生地左后面有片大水坑，前方长有一两棵大树，门前还新堆了一个土疙瘩。实际情况是命主家房屋坐东朝西，当年房屋南面有一大片积水池，西北方向正有一棵大树，是人家的。门前一仗之内半腰高的是刚糊好的土墙。这就是命主的先天风水。这样一个环境，便是命主得眼疾的命理原因，尤其是那积水池。找出根源，解灾就容了。

（1）把南面的大水池填掉，种上花卉或庄稼（大树不利财运）；

(2）命主睡房选最南边的一间，头朝正东忌东北。

（3）查房屋四周，尽可能把南面和西面两处乱七八糟的东西搞掉，将空间放大。

（4）居处悬挂大小合适的离卦图像。此外，仍应尊医嘱，按时吃药，体育活动、尤其眼保健操不可少。

这里必须指出，再有效的解灾方法也不可能完全化掉凶病灾，只是减轻而已。

2、大运、流年对命局的影响是八字风水调整的关键。八字命局在没有外力（大运、流年）作用的情况下，命局始终保持相对静止的状态，当大运、流年介入命局时，命局中的五行则发生变化，应吉应凶也随之显现（以刑冲合化最为明显）。这时表现在风水上，适应命局发展变化的需要，则好事不断；违背命局发展变化的需要，则灾祸连绵。所以，宅院风水的调整要适应流年、大运和命局三者相互作用关系的发展趋向，是催吉化凶的关键。以辛巳年为例，如果太岁巳火是八字中的用神，而大运是亥水、子水，大运亥水克巳火，使用神受伤。化解的方法：通关、抑制、生扶。亥子水克制巳火，应该用寅卯木进行通关调整，，使亥子水生卯木，卯木生巳火而化解。如果巳火太岁为忌神，因巳亥相冲，必须选用申进行调整化解，，因为申金可生亥水，合绊巳火，申与巳合化之象，使太岁巳火贪合忘冲，从而达到化解的目的。下面举一实例：

乾造： 丙 壬 辛 庚 大 癸 甲 乙 丙 丁 戊

申 辰 未 寅 运 巳 午 未 申 酉 戌

此命身弱，用神财官伤。地支寅木财星旺相，天干丙火官星透出，得大运帮扶，不宜忌神申金劫财得月令相生，庚金劫财时干透出，助壬水伤官见官。我看后对命主说，你不仅有官运，而且是个富命。但是一生难免官灾破财。时间应在80年、92年，今年也会工作不顺。他说：80年因79年参加学生而不予分配，92年因工作失误被免职，今年调我做拆迁工作，因拆迁工作复杂，心中无底，故未答应领导，特来预测。我说你逢申年不顺，92年丙申大运，流年壬申，申忌神引发命局劫财增旺，天干伤官见官，官上必有重灾，此灾与同事或朋友陷害有关。今年是甲申年，走丁酉运，命局劫财又被引发，不仅工作不顺，而且难免破财之忧。目前的调动应该答应，否则工作上马上就会不顺。随即去查看其宅院风水，坎宅、巽门、坤灶，居室落干宫，本人坎卦命，宅院风水无异常。查其卧室饰品较多，建议将饰品撤走，申位摆一蛇的饰品，西面酉位摆一绿色玉兔饰品，并把床头拉向寅方，头向寅方睡卧。那一年命主反映尽管拆迁工作千头万绪，却无不顺之事，而且财运较好。

再看一女命八字：

甲 庚 庚 丙 大 己 戊 丁 丙 乙 甲

辰 午 寅 子 运 巳 辰 卯 寅 丑 子

2006年4月此女测病。八字身弱，用印比。午火忌神旺而透出克身，为命局最大的忌神。06年大运乙丑，流年丙戌，寅午戌三合火局，加大忌神的力量而克身。我说你是心病，你小时头部受过伤，但是丝毫没有影响学习和思维。今年春节以后，你在你女儿身上反复想一件事，直至夜不能寐，饭不能下。此女母亲在场接下去说：女儿小时头部确实受过伤，在医院还做了手术，但是大脑没有毛病。今年春节后，不知怎么她总思虑女儿的大腿长得不直，以至成了心病，每天夜里睡不着觉，多次到医院诊断，吃药治疗也不起作用，最近连饭也吃不下去了。其实，其女儿长得非常漂亮，只是大腿稍有弯曲，不注意根本看不出来。直观此女，少言寡语，是典型的抑郁症。我询问了此女的住宅情况，她多年在楼房居住，居室环境始终没有变化，不像是风水方面的问题。我又让他摇了一卦，从卦象上看没有阴气侵袭，五月初即可好转。我根据八字提示的五行不平衡状况，让她在居室的午方摆放一只黄色的羊，以通关泄火生身。身上带羊的饰品，忌红色。

楼市开始“一锅烩”！土地流拍、卖房亏本，专家给出“八字”忠告

购房者的记忆总是短暂的，在去年这个时候，依稀记得各地一片土地流拍蔓延的气氛，到了九月份、十月份，降价促销的楼盘越来越多，楼市突然做起了“俯卧撑”，让大部分人始料未及。

之前的老业主们，本来打算买房“捡漏”，再押注一波上涨，谁知道遭此不测，去售楼部里发泄不满的人也变得越来越多，不光是在中西部的三四线城市，哪怕是在杭州、厦门、郑州、成都、武汉这样的热点城市，因为房子降价就高呼退房的人，也是一茬又一茬。

仔细回想，每次楼市步入下降通道，都是这样的表现，土地流拍、楼盘降价、业主亏本，一个都不能少。

仿佛是做菜一样，这些都是必不可少的调料，只有材料齐备，一起下锅，才能扭转房地产的趋势。

现在，楼市又到了“一锅烩”的时刻。

土地流拍潮又开始冒头。

数据显示，今年上半年，全国共流拍了8882块土地，占去年全年流拍宗数的38%，流拍用地面积达3亿平方米。

今年的流拍地块数较去年同期增加1558块，略高于2017年同期。值得注意的是，从往年的流拍地块数据可以发现，下半年土地流拍数量及面积往往会高于上半年。从上半年流拍情况看，下半年面临的土地流拍压力仍较大。

对应省份来看，上半年流拍地块数量最多的省份为贵州，共流拍地块811条，2016、2017年流拍最多的省份均为山东，在2018年，黑龙江省流拍地块数最多。

要知道，从2016年以来，山东和河南的流拍地块数一直位列前五，流拍数最少的城市是北京、上海和天津，也就是说，越是楼市疲弱的区域，流拍的可能性越大。

楼盘降价的压力再次出现。

中证报近日报道称，在144家A股房企中，44家披露了2019年上半年业绩预告或业绩快报。其中，23家房企上半年业绩表现不佳，19家房企或扭亏、或略增、或预增。目前，万科、保利等龙头房企均未披露上半年业绩情况。

什么概念呢？已经公布业绩的40多家开发商，有一半都是亏损的，剩下的一半里，有扭亏为盈的，也有微增的，成色也都不太好。

不止是业绩亏损，倒闭的开发商也让人感到习以为常。

数据显示，据长江商报报道，截至7月24日，今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。相比去年一年破产的458家，今年房企破产速度明显加快了。

据统计，近三年破产的房企已经超过1000家，今年破产的近300家房企，主要集中在三四线城市的中小房企。成立时间短，一般是两到三年，五到六年，资产规模普遍是五亿到三十亿之间。

手里房子卖不出去怎么办？任何有常识的人都知道，除了降价促销，没第二条路可走，否则只能重蹈业绩亏损、破产清算的覆辙。

业主亏本的案例不在少数。

有人会纳闷，明明70城房价指数还在涨，各地楼市的涨势也此起彼伏，为什么有房族还亏钱呢？

以深圳为例，自去年8月份至今，多个楼盘价格下跌，5%的跌幅并不罕见，上涨者涨幅大概在1-10%之间，极个别者能达20%。但这种涨幅不算乐观，算上各种税费，按揭的资金成本，中介等交易费用，以持有两年粗略估算，涨幅不达40%都算亏。

问题就出在这里，现在的房地产市场数据，多是统计的新房，受备案价、网签时间影响较大，真正的二手房市场并不能完全反映出来，不光是深圳这样的大都市，中原地产分析师张大伟指出，自2018年十月份以来，包括广州、武汉、郑州、沈阳、重庆在内的多个城市，二手房价格下跌幅度已经超过了10%。

据《证券日报》7月份报道，记者实地探访北京二手房门店，有经纪人称，“今年二手房市场算是‘不温不火’，有的房子挂了600多天没成交，但凡成交的，基本都是业主降了价的。”

显然，当流拍、降价、亏本这三个条件同时具备，下半年，购房者就需要留神了，专家也给出了“八个字”的忠告。

近日，北师大教授、经济学家钟伟发文指出，将楼市作为暴富筹码的时代几乎结束了，今年的一线城市，甚至包括厦门、南京，目前连二手房的交易巅峰也已过去。京沪二手房交易价格在过去两年有约10%-20%的跌幅。不仅如此，房屋租金价格涨幅也在趋缓，今年大学生毕业季，京沪都未出现租金跳涨的情况。

钟伟的总结很精辟：梦醒时分，应断舍离。

这八个字，既概括了当下房地产市场的困境，又提醒了购房者未来应当遵循的原则。

所谓“梦醒”，意思是炒房的套路已经过时，未来房产流动性会越来越低，靠房子赚钱的年代已经一去不复返，“应断舍离”，就是要拿出决心，剥离楼市的投机属性，回归合理的居住属性。

“一锅烩”的楼市，正好碰到了即将“梦醒时分”的节点，对每一名购房者而言，当断则断，假如还沉浸在过去的“幻梦”中，未来很难从“泥潭”中脱身。