发布时间：2024-03-03 15:58:52作者：陪你演戏来源：网友分享
文/晏秋秋
对皋兰路，我真是很熟悉了。
这条小路总共只有278米长，一头在复兴公园后门，另一头在瑞金二路。有些人会把皋兰路，和普陀区的岚皋路混起来。其实，这两条马路的差别可不小。
皋兰路上，有一个思南路幼儿园。八、九年前，工作还不是那么忙的时候，我常送孩子上幼儿园。车子沿着瑞金二路开，开到一个卖藤椅的店门口，这就是皋兰路了。右转弯，在车流和人流中，耐心寻找路边停车的机会。实在没有车位，就开到思南路、香山路、瑞金二路，几个右转，回到原路，再找一遍。
卖藤椅的店，早就不见了。现在原地是一块标语牌。
我的两个孩子，十年间先后到思南路幼儿园念书。前后郭园长，后有胡园长，每天等在门口，迎接孩子们入园。她们看孩子的眼神，满是笑意，充满阳光。对孩子们来说，那真的是最好的礼物。
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皋兰路这条路虽短，却已经有超过100年的历史了。道路建造之初，法租界公董局以法国诗人高乃依命名。高乃依是和莫里哀、雨果齐名的文豪，是法国古典主义的创始者，人称“雄伟的天才”。
高乃依最有名的诗句，是年过半百时追求一位美人不得，而写出的《致伯爵夫人》，其中有“日月这始终如一的运行，安排着我们的昼夜”之语。后来，这条路又叫文安路。1946年起，称皋兰路。
皋兰，是甘肃省的一个县，却也是“高乃依”的谐音。也是昨天，我发现原本的皋兰路16号圣尼古拉教堂，现在成了一个诗歌书店。兴之所至，就走进去逛了逛。书店的布置很棒，确实有诗歌一般的境界。仓促之间，我没有找到高乃依的诗集。如果有的话，我想，买上一本，倒也是一件风雅之事。
皋兰路上的诗歌书店，应该买得到高乃依的诗集。就像高乃依写的，“请相信，这样死去会永世长存”。
皋兰路很短，也很窄。根据官方地名志，最窄处是12.3米。这个标准，是法租界公董局规定的“最窄标准”。所以，皋兰路不但是老卢湾这一带最短的路之一，也是最窄的路。皋兰路几十年来，没有太大的变化。建筑还是那些建筑，也不存在动迁。附近出现了科学会堂、思南公馆，皋兰路还是那么的安静。
这种安静，是有力量的。
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任何一条马路，门牌号码总有1号。
皋兰路1号门口的牌子上写着“张学良故居”。
张学良到底在这里住过多久，没有太多记载。如果他来住过，那也应该是在1934年。此时的张学良，刚从欧洲考察回国，有据可查的是住在香山路（莫里哀路）的洋房。当时的报纸，记载张学良在莫里哀路的活动颇多。我却从未找到过他在皋兰路1号的记载。
据说，皋兰路1号，是张学良的副官出面借的房子，应该是让赵四小姐住的。张学良和赵四小姐相聚，就在这里，他应该短暂住过几次。
这个说法对不对？还请方家指教。
皋兰路1号已经闲置蛮久了。去年上半年，一个朋友要扩大业务，想租一栋别墅办公。我联系了皋兰路1号的业主，并随朋友去看房。
花园不大，入口拐角的设计有些局促，最多停三辆车。不过还是看得出，绿化经过精心设计，有大家之风。像这类花园洋房，最忌讳的是树小墙新画不古。我看别墅墙体，是修旧如旧的。花园一棵大树。楼内房间整气，露台大气，不是暴发户的模样。租金？我只能说，对上市公司而言，不算贵。
最终，因为某些政策原因，朋友还是转租了他处。我每次经过这里，总是会想，后来赵四小姐陪着张学良，一起度过幽居岁月时，不知道会不会想起皋兰路1号那片如洗的草皮。
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皋兰路2号，是复兴公园的后门。
说到复兴公园，上海人印象最深刻的，是最早的“钱柜”，那个曾经最潮的夜场圣地。多少荷尔蒙旺盛的年轻人，在这里等位排队，最终经历心惊肉跳的买单，看到复兴公园的日出和老年人的早锻炼。随后坐上出租车，对的哥说：“一定要把我送到天上去！”
复兴公园里的这个“钱柜”是什么？是亦正亦邪的黄药师。当年，标准荷尔蒙过剩的通宵流程是，先到陕西南路的季风书店，喝个饮料看看书，然后去吃小龙虾。到复兴公园和陌生美女搭讪，随后去“钱柜”唱歌。分手时掏出诺基亚手机，留下彼此的MSN号码。
如今，季风书店搬走了，“钱柜”关门了，诺基亚倒闭了，MSN不用了。陌生美女成了大妈，体内的荷尔蒙，也早已支撑不了通宵。
一切都已经过去了，只留下满满的回忆。
哦，对了。支撑起“夜场圣地”名号的，除了“钱柜”，还有Richy、官邸、Park97三家夜店。这里，从来都是人头攒动。吴大维、李亚鹏，都曾是这里的业主。在隔壁的卡座，也许是陆毅，也许是薛之谦，也许是王菲，也许是刘嘉玲……
也许已没有也许。
在复兴公园的另一边，马克思恩格斯雕像，默默地看着这一切。厚重的历史内涵，这里有。同时，这里也曾有热闹的夜生活。在这里浪够了，就在复兴公园里散散步，走到西门，走到皋兰路。从热闹走到安静。
如今的年轻人，已转战别处。附近的思南公馆，稍远处的田子坊和更远一点的新天地，是他们热衷的场所。新的场所，有白萝卜一般的大长腿，有嫩得出水的肌肤，有鲜亮如苹果的容颜，却唯独没有爱情。
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1936年，上海宁波同乡会向工部局建议，将一条路命名为“虞洽卿路”，以纪念虞洽卿七十大寿。工部局欣然同意，并决定将西藏中路，命名为“虞洽卿路”。
这是虞洽卿一生的巅峰时刻。
这个上海滩人人皆知的“阿德哥”，幼时到上海当学徒。因为舍不得新鞋，赤脚走进店门，刚进门就跌了一跤。老板惊呼：赤脚财神来了。此后，虞洽卿一点点展示商业天才，甚至当上了上海总商会会长。
“虞洽卿路”的命名仪式，在1936年10月1日举行，据说围观者达三十万众。
宁波同乡会，在虞洽卿路480号。如今，这里是申花足球总在地。虞洽卿并没有住在虞洽卿路。他住在皋兰路18号、19号。就是上文所说，圣尼古拉教堂边上。
我记得几年前，皋兰路18号，是宝马的一个中心。但前几天去看，早已是人去楼空。宝马不知何处去，此地空留看门人。看门人说，这里已是私宅。
皋兰路25弄5号，是原将领王耀武的故居。王耀武此人，骁勇善战，时人有“宁碰阎王，莫碰老王”之说。王耀武抗战打满了8年，立下赫赫战功。解放战争时，他被擒获，进入功德林接受改造。托罗瑞卿带话给王耀武：“你功是功，过是过，人民是清楚的。你在抗战时期的功勋，我们也是不会忘的……”
皋兰路29号，是另一名原将领卫立煌的故居。卫立煌一生的辉煌顶点，是率部远征缅甸。消灭了盘踞缅甸的日军，打通了滇缅公路。兵败大陆后，卫立煌到了香港，并于1955年回到大陆。给他的欢迎电话，开头八个字是“先生返国，甚表欢迎”。
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早先，皋兰路近瑞金二路处，就是我上文说的藤椅店的对面，是“卢湾区二中心”。
如今，这里依旧是校园，依旧是红砖房，只不过变成了“上海市第四聋校”。
在皋兰路上，类似的变化一直出现。说变化，可能大了一些，应该说是“微调”。教堂变成了书店，故居变成了中心，风流变成了残留，英武变成了往事……
皋兰路一直在量变，却从未积累到质变。它只是一曲孤独的探戈。
过去一百多年，皋兰路始终处于历史的角落。它的短小，它的狭窄，在某种程度上，却成了一种保护。身旁再热闹，它却只包容书声琅琅。身旁再黑暗，它却似乎始终拥有一米阳光。不要去想望眼欲穿的等待，也不要去想醉生梦死的体验。生命永远是一个过程，你我永远是一个过客。选择被等待，选择的是一种主动。而往往，很多人选择等待，满脸星光。
再微小的变化，总要找到自己的方向。
是为皋兰路。
图片来源：晏秋秋摄 上海老洋房日记 上海老底子 市政厅 东方网
责任编辑：张勤愚
关于商务合作
大家好，我是晏秋秋。
自从这个号出了几篇热文后，后台寻求商务合作的，越来越多。
提出意向的，大都说这个号“铁粉”多，做广告或软文的话，效果会不错。当然，一些商务合作，也显示出了诚意。
怎么说呢？我还是觉得，开这个号，本来就是自己空闲时，写一点个性化的东西。粉丝抬爱，我是很开心的。但要把这些抬爱，变成收入，感觉就有点不对了。一来，个人也没有到很缺钱的地方。二来，感觉自己总有点知识分子的清高（显然是想多了），为五斗米折腰，自己会焦虑，会失去写作的快乐。
所以呢，也就有一个小决定。“晏秋秋”这个号，就不接商务合作了。当然，这并不意味着，我不会为朋友写点文字。兴之所至，为朋友能两肋插刀，何况文字！前提是，不收钱。
大家好，我是阿楼，致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。上一回，我在《不好意思，上海人决定不了浦东的房价》一文中分析了浦东楼市的定价逻辑。
浦东有较多的金融、IT等高收入就业机会，同时，也有很多优质的学区，产住结合的属性很强，所以，大部分新上海人会买在浦东。浦东的定价逻辑很清晰，就是产业+学区导向。
浦西楼市涉及历史变迁、人口结构等因素，相比浦东要更复杂一些，本文将从多个维度厘清浦西楼市的脉络，希望对你有所帮助。
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谁掌控了浦西楼市？
我在《不好意思，上海人决定不了浦东的房价》一文中简单提到过，上海人决定了浦西楼市的定价，其背后有一定的历史渊源。
建国以来，上海的人均住房条件一直很紧张。上世纪六七十年代，三口、四口之家普遍住在没有独立煤卫、十几平米的石库门里。直到今天，还有很多人住在以小南门为代表的棚户区。
图：小南门
改革开放后的八九十年代，私营经济还不发达，大部分人都在机关单位、国营厂里工作。
那时候也没有商品房，住房靠分配。在单位工作满一定年限，就能分得30平左右，一室一厅的老公房。级别高一点的干部，能分到50平以上的小两房。
图：苏家巷
这种就是上海城区里最常见的“老破小”——总共六七层的楼梯房，一层有三四户人家。虽然人均住房面积还是很小，但有了独立厨卫后，居住体验相比棚户还是有了质的飞跃。
1997年起，上海第一批商品房面世。1998年国营单位停止分房后，商品房如雨后春笋般冒了出来。
数以百万计的上海人终于从“老破小”里走了出来，买了属于自己的商品房。
有意思的是，第一批、第二批商品房上市的1997-2003年，恰逢亚洲金融危机，上海的房价完全没涨。那时，内环线的均价仅5000-6000元/㎡，莘庄1600元/㎡，而且不限购、不限贷。
但部分单位的工资增长却很迅猛。一大批人迎来了历史级的买房窗口期。
1995-2005的十年是外资企业的黄金十年。1996年，四大会计事务所在上海给应届生开的基本工资是6000元/月，宝洁给应届生的base是9000元/月。外企的应届员工，工作几年后每月就能拿两三万的工资。
上海本地国企，如地方农商行、久事集团、宝钢等公司也风光无限，2000年出头的时候，一个小领导就有二三十万年收入。
而这些外企、国企单位的员工，绝大部分都是上海人。在这些单位上班的朋友，问问上了点年纪的上海人领导，说不定个个都在古北、徐家汇有个几套房。
上海人偏好在浦西买房，又恰好在房价低潮的时期占据了大部分的高薪岗位，所以，他们在浦西积累了深厚的房产财富，掌握了浦西楼市的定价权。
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上只角与下只角之分
既然浦西楼市的定价权在上海人手里，想要在浦西买房，就非常有必要了解上海人对这片土地的看法。
上海人的地段鄙视链是极其讲究的，特别是在市中心区域，细分到了每条马路，但鄙视链的大框架都脱离不了旧社会时期的租界划分。
上海人与其说是崇洋媚外，倒不如说是发自内心感谢历史的进程。毕竟，上海能在一百年前成为远东第一大金融中心，就是建立在旧租界的基础上。
外滩的万国建筑群、南京东路、人民广场区域属于旧公共租界中区，曾是上海地价最贵的地方。
延安路以北的老静安、普陀区长寿路板块属于旧公共租界西区。
苏河湾属于旧公共租界北区。
北外滩和东外滩是旧公共租界东区。
而大家最熟悉的旧法租界，包括了南静安、北徐汇、北卢湾、东长宁以及人民路和延安东路中间的一小段老黄浦区。
旧租界区域都是被上海人高看一眼的好地段么？事情并没有那么简单。
旧租界的大部分区域，经过上百年的时代变迁，已经面目全非。比如下图的南苏州路，曾经是地价最贵的公共租界中区，目前是五金一条街。
图：南苏州路
河对岸是七浦路服贸市场，曾经属于旧公共租界北区。
图：七浦路
在上海市中心，这里是最像三线城市的地方。要不是华侨城在隔壁建了顶级豪宅、静安区政府大力推动苏河湾建设，这里一定是地段鄙视链的最底层。
上海人并不是很纠结于，脚下的土地曾经是不是租界。他们更看重的，是遗留下来的历史风貌。
上海人最推崇的，还是“梧桐落叶、闹中取静”的小资情怀。最符合这一定义的，就是旧法租界。
图：岳阳路
梧桐区的住宅代表了身份和品味，向来是可以给很高溢价的。不信？可以看一看华山路东西两侧的房价，华山路以东是旧法租界，华山路以西是华界。
房地产开发商对这片区域也是充满敬意的，留下了许多经典之作。
图：翠湖天地御苑
图：汤臣怡园
地段鄙视链里，除了有旧法租界与华界之分，还有苏州河南与苏州河北之分、居民原籍以及历史变迁造成的上只角与下只角之分。
参与到鄙视链之中的，主要是浦西中环内的区域。
旧法租界站在鄙视链顶端，而用来区分上只角和下只角的，是苏州河。苏州河以南是黄浦、静安、长宁，苏州河以北是普陀、闸北。
其实，苏河北岸也曾有过好地段，比如公共租界的北区和东区。但在抗战时期，闸北被日军轰炸，化为废墟，苏北难民逃难来上海就在闸北搭起了棚户区，虹口南部被日军占领，商人、医生、教师纷纷撤离。
时间线快进到改革开放后，普陀、闸北、虹口、杨浦四区承担了更多的第二产业职能，大型的工厂比较多，服务业三产则集中于苏河南岸的长宁、静安、徐汇和黄浦。
这也进一步加剧了区与区之间的贫富差距，加深了上海人民心中”上只角“与”下只角“的印象，“上只角”的房价永远压过“下只角”一头。
如老闸北区的永盛苑和黄浦区的上海滩新昌城，两个都是05年左右建的板楼小区，隔了一条苏州河，直线距离几百米，单价就差了四万。
总价就更夸张了，三房户型相差一倍以上。
实际上，新昌城周围都是棚户区，城市界面比永盛苑更差，售价却更贵，显示出了"上下只角“的心理偏见对房价影响之大。
另外，上海人经常说的一个词是”地倾西南“。徐家汇、虹桥开发区、古北、西郊都在西南角里，这几个地方在新世纪初曾问鼎过全市商品房单价之最。
图：虹桥开发区
图：徐家汇中心效果图
20年前，它们作为涉外区域，建设标准极高，早在2003年开发的古北中央花园就用上了干挂石材外立面。
图：古北中央花园
西郊宾馆附近的檀宫，一直占据着上海第一豪宅宝座。
图：檀宫
西南片区的上海，在吸引了大批的高净值人士后，站稳了”上只角“的地位，有了向旧法租界叫板的底气。
而北区的上海人，虽然已经”低人一等“了，但大家还是热衷于比拼地段。
其中，虹口南区的居民自诩”中只角“，意思是，住不起上只角，但离上只角比较近，也就不那么差了。溧阳路、山阴路，还是有那么些情调的。
图：溧阳路
虹口北部、杨浦区是工人新村，国营工厂的员工比较多，好歹也是有体面工作的，自然会看轻遍地棚户的闸北下只角。
某地产商可能做梦都没想到，自己拿下的单价地王所在的区域，排在了地段鄙视链的最末尾。
图：中兴路
即便是老大哥接盘一起开发，也免不了被人嫌弃的命运。
地段鄙视链的林林总总，组成了浦西楼市的价格梯队
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羽翼丰满，却不离巢的上海人
城区的上海人，普遍都是江浙移民的第三、第四代后裔。他们的父母都在上海有固定的居所。当下一代要买婚房或者置换时，大概率会买在夫妻一方父母居住的区域附近。这样的话，老人生病了方便小辈照顾，孙辈上下学可以由老人接送。
此外，上海的房子总价都很高，刚毕业的小年轻，靠自己是买不起房的，肯定会由父母资助、置办婚房。即使自己有更偏好的居住区域，也会听从父母安排，把房子买在原来的家庭住址附近。
所以，浦西的角角落落都存在本地的购买力，配套、交通再差的地盘也有接盘侠，毕竟，中老年人是钱袋子，他们是不喜欢挪窝的。
有时候，地产商会利用这点，在不怎么好的区位开一个高价多赚点钱。比如某TOP3地产公司在虹口江湾镇的新盘，距离1号线和3号线都要两公里，与上海大学、彭浦新村一个纬度。
刚开盘时，单价开到了9万/㎡，当时我就想看笑话了，这个地段，6.5万/㎡都嫌贵，宝山同纬度地区，靠地铁的新房也就6万㎡出头。
但现在想一想它的广告词——“百年虹口，中环唯一稀缺新房”，销售策略还是很正确的。江湾镇虽然平平无奇，但周边二手房还是不少的，有本地置换需求的，都会聚焦这个新盘。
果然，在某房企套路式的“打折”后，这个盘也开始去化了。
上海人的家庭结构决定了，好的区域不会令人趋之若鹜，坏的区域也不会让人避而不碰，按地段鄙视链形成的价格梯队非常牢固，很难由外力打破。
浦西楼市这样的定价属性，对于自住买房的新上海人却是好消息，提供了不少套利的机会。我拿不同地段、单价、总价相近的两个楼盘举个例子。这两个小区品质雷同、对口的都是普通学区，离地铁口都在500米以内，
杨浦区周家嘴路板块和普陀万里板块同属内中环区域，在地段鄙视链中属于同一梯队，板块的均价相同。而这两个板块的区位却是不对等的。万里板块距离浦西市中心只有周家嘴路的一半路程。
从上海人以及地方政府的视角，这两个板块的地段价值是相同的，本地的居民会拿相同的钱买类似的住宅，爱国路新挂牌的土地价格达到了55000元/㎡，万里板块有新地卖出估计也是相近的价格。
但非本地的买房人，却可以挑挑拣拣，以相同的价格买入区位更好的房子。
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对浦西楼市未来的看法及购房建议
浦西楼市的定价逻辑是复杂的，不了解上海历史的人很难理解。
从房价梯队上来看，旧法租界房价高于其他区域，苏河以南区域房价高于苏河以北区域，内/中/外环由内向外房价递减，西南方向无视环线，保持高价。
而上海人的家庭结构决定了，每个地区都有本地的购买力。所以，外人眼里“高估”、“低估”的区域，并不会价值回归。
浦西主城区，特别是上海本土居民占多数的区域，未来大概是与上海楼市均价差不多的涨幅，不会产生超额收益，也不会落后，现有的价格梯队会继续维持下去。
但是，从自住的角度，可以挖掘出一些相同总价/单价下区位更优的板块，比如我之前的公众号文中介绍的《上大》和《万里》。
另外， 浦西的大虹桥、莘庄等区域虽然在环线上属于鄙视链末端的外环外，但区位相对一些中环内的区域甚至有一定优势。自身的产业、商业发展也很成熟，规划的定位高，有一定的投资价值。
我觉得，浦西还是很适合自住的，整体的生活配套设施要比浦东好了不少。而且，如果本身不是上海人，不在意那些先入为主的地段偏见的话，可选择的范围是广阔的。
以上是正文，来自阿楼。
我发现，上海各项公共设施的命名还真是值得玩味一番。不同于其他的地方，如果你坐过公交车就会发现，这里的站名很多都是以横向和纵向道路的名字拼合在一起命名的。
比如在斜土路和打浦路组成的路口处，你若是在斜土路处下车，站名就是斜土路打浦路，若是你在打浦路处下车，站名就要命名做打浦路斜土路。
若是你碰到了一处不以路名命名的站点，那么恭喜你，这个地方必定有着叫老上海人难以忘怀的历史渊源。再比如，在宽阔的黄浦江上，每一座大桥都必定带有“浦”这个字，从北向南数依次为：杨浦大桥、南浦大桥、卢浦大桥、徐浦大桥、闵浦大桥、奉浦大桥和松浦大桥。
“浦”前面的这个字就是该桥所在的区县，杨浦区、徐汇区、闵行区、奉贤区、松江区，人们对上海的这些行政区如数家珍。那么南浦和卢浦对应的是哪个区呢？这就要讲到那早已在版图上消失的区县，南市区和卢湾区。
南市区我在讲老城厢的时候就有提及，它位于上海县城城墙之外的华界，古代的上海是没有南市这样的名称的。
清朝初期，上海县城里面的钱庄已达百余家，后来这里的战乱频发，过半的钱庄都迁往城北的租界。等形势稳定了，人们才发现这120余家钱庄一半在租界，一半在华界，呈现南北对峙之势。后来人们给它们起名为南市和北市，两者之间的分界线也随着法租界的铺陈不断地变化着。
相较于南市区，卢湾区在明清两朝的时候则更加的偏僻。最初的上海县城墙内有三座水门，其中的两座都是为肇嘉浜的支流水系而修筑的。在这条由西自东流向的肇嘉浜拐弯处，有一处以“罗”氏为大姓的聚居区，罗家湾也便成了这里的地名。
后来其他姓氏定居在这里的人越来越多，“罗”字也伴着方言被人误读为“卢”字，并将错就错登记在了县治中。1945年建区时，采用的便是卢家湾命的名。2000年，仅剩了浦江西岸的南市区并入黄浦区，2011年，黄埔、卢湾两区的建制撤销，合并设立成新的黄浦区。自此，一个呈热带鱼形状的黄浦区最终形成。
黄浦区是上海的中心区，也是上海唯一的一个全境都是中央活动区的辖区，高矮不一的建筑密密麻麻地充斥于她的每一处肌理，叫我这个已出了近200集节目的城市鉴赏家在刚入手的时候也很难摸出黄浦区的主脉络。
幸而它是由三片城区合并而成，且每片城区都有自己的风格，才叫这个棘手的问题变得简单。旧的黄浦区全境都在原租界的范围内，那里的建筑充满了欧式风情，且很多都有曾有过拗口的外文名称。
上海全市的中心：人民广场、外滩、南京东路都在那里，如果你对这片巴掌大的区域都很陌生的话，那就别告诉我你来过上海。
旧的南市区将整片上海老城厢都纳入其中，里面有古色古香的豫园城隍庙、老上海人耳熟能详的老西门小东门，还有南浦大桥那如巨龙盘旋一般的引桥，红了几十年人气依然毫不减弱。
这片区域是供你回忆古代上海华界同胞家长里短的地方，与前面提到的黄浦租界区可以分开看待。三者中最不像黄浦区的就是最后并入其中的卢湾区了。
因他所处的位置处于华界和租界的外围，古代的建筑在这里已难觅踪影，可这里却是欣赏晚清及时期民俗风情的最好窗口。著名的上海石库门就集中在这个区。
在上海，石库门并不是一扇门或一栋建筑，用现在流行的话来讲跟北京四合院的大门比较相似，不同的是四合院以院墙为单位，而石库门以弄堂为单位，最初指的是弄堂门口的石质门头。
从这扇“石库门”进去，就会看到十余户人家聚集在其中。随着人们生活水平的提高，一些人干脆花重金请雕刻师用石材来装点自家门框，石库门的含义发生了变化，砌筑石库门的风潮也在上海普及了开来。
据不完全估算，直到上世纪70年代，石库门式住宅约占上海住宅总量的60%左右。随着上海旧城改造运动的开启，老上海人被纷纷迁到了郊县，保留下来的石库门成了稀缺资源，被投入到了商业和旅游产业。
原卢湾区打浦桥街道的田子坊，就是一片最典型的石库门风格式建筑。在泰康路的一端有三处入口：田子坊、天成里和平原坊，分别对应着210弄，248弄和274弄。
步入这些弄堂，由传统红砖砌筑的坊门骑楼压过了你的头顶，给人感觉仿若在溪流中漾着舟在城中来回穿行，原本枯燥陈旧的砖房在五颜六色的饰品和壁画的装点下别有一番风味。
卢湾区拥有四处人口密集的繁华商圈，它们均为所辖街道办事处的中心，这些商圈有：淮海中路新天地商圈、陕西南路瑞金商圈、打浦桥商圈以及五里桥世博滨江。
前面讲到的石库门就位于打浦桥商圈，这里的标志性建筑是一栋酷似香水瓶的上海斯威格铂尔曼大酒店，透明的塑料瓶盖和顶部的“香水喷头”设计的非常巧妙，叫人一眼就能觉察出是法国公司旗下的高端酒店。
北部的淮海东路新天地商圈是上海唯一的一条可以和南京路匹敌的商业街，人们往往将其与南侧不远的一大会址和新天地商圈合并看待。要说南京路是英租界扩张产物的话，淮海路则与法租界的扩张有着脱不开的干系。
1844年，中法《黄埔条约》签订，法国人取得了在上海通商、居住、贸易和租地建设的特权。帝国主义的野心是禁锢不住的，法国人得到了租界以后也曾进行过多次的非法扩张。在法租界西侧的边缘，有一块占地三十多亩的宁波会馆，也称做四明公所。
在上海打拼的宁波人去世以后，便会将遗体安置在公所内，以便运抵老家宁波安葬。法国人以忍受不了公所内的腐臭以及带来的传染病为由，欲将这里铲平，并筑路向西扩张。
在沪的宁波人是有着一定势力的，绝对不允许法国人筑路从祖先的坟上碾压过去。再三交涉无果的情况下，三百多名宁波人在四明公所的门口与法国巡捕发生了冲突。事情越闹越大，法国人见势不妙派水兵前来镇压，最终酿成了“四明公所血案”。
四明公所即为法租界铺路扩张的起点，由此延伸的路初名为宁波路。1915年，正值第一次世界大战，法国元帅霞飞在马恩河会战中立下赫赫战功，为了纪念这次胜利，法国人又偷偷将其更名成了霞飞路。
七年后的1922年，霞飞将军携妻女亲临上海，得知有一条以他名字命名的马路十分高兴，并在他访沪期间，为这条路举行了揭碑仪式。上个世纪初期，卢湾区中、北部的法租界曾是一水的洋名称，直到1943年汪伪上海政府的主持下这些路名才陆续改成中国地名。
要说南京路散发出来的是气派的话，淮海路内敛着的就是格调，很长的一段时间，淮海路都是精致上海人常常光顾的潮流之街，仿佛能够映射出旧上海人的审美价值和阶层的身份差异。
原来这里公寓大楼的主流居民都是中产阶级，还有很多名震海内外的一代文豪、艺术家、科学家等等。早些年，这里欧式建筑林立，高级住宅区、花园洋房和西式店铺，都构成了浓郁的法国风情，特别是法国梧桐，更是霞飞路上的一道别致风景。
十月革命之后的俄国，沙皇垮台，白俄贵族与军官闻讯纷纷逃离至远东，并从东三省一路南下至上海。大批俄侨定居在法租界促使了俄侨社区和商店的形成。直到30年代中期，霞飞路上俄侨商店已经超过五六百家，浓重的斯拉夫气息，形成了霞飞路上的独特景观。
1947年，苏联政府宣布恢复留居在中国的俄侨国籍。紧接着，伊里奇号轮船驶入黄浦江接走了常年生活在上海的俄侨，俄罗斯人与霞飞路（已改林森路）的姻缘宣告结束。1950年5月，为了纪念淮海战役，才将这条路正式更名为淮海路。
大家好，我是阿楼，致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。上一回，我在《不好意思，上海人决定不了浦东的房价》一文中分析了浦东楼市的定价逻辑。
浦东有较多的金融、IT等高收入就业机会，同时，也有很多优质的学区，产住结合的属性很强，所以，大部分新上海人会买在浦东。浦东的定价逻辑很清晰，就是产业+学区导向。
浦西楼市涉及历史变迁、人口结构等因素，相比浦东要更复杂一些，本文将从多个维度厘清浦西楼市的脉络，希望对你有所帮助。
1
谁掌控了浦西楼市？
我在《不好意思，上海人决定不了浦东的房价》一文中简单提到过，上海人决定了浦西楼市的定价，其背后有一定的历史渊源。
建国以来，上海的人均住房条件一直很紧张。上世纪六七十年代，三口、四口之家普遍住在没有独立煤卫、十几平米的石库门里。直到今天，还有很多人住在以小南门为代表的棚户区。
图：小南门
改革开放后的八九十年代，私营经济还不发达，大部分人都在机关单位、国营厂里工作。
那时候也没有商品房，住房靠分配。在单位工作满一定年限，就能分得30平左右，一室一厅的老公房。级别高一点的干部，能分到50平以上的小两房。
图：苏家巷
这种就是上海城区里最常见的“老破小”——总共六七层的楼梯房，一层有三四户人家。虽然人均住房面积还是很小，但有了独立厨卫后，居住体验相比棚户还是有了质的飞跃。
1997年起，上海第一批商品房面世。1998年国营单位停止分房后，商品房如雨后春笋般冒了出来。
数以百万计的上海人终于从“老破小”里走了出来，买了属于自己的商品房。
有意思的是，第一批、第二批商品房上市的1997-2003年，恰逢亚洲金融危机，上海的房价完全没涨。那时，内环线的均价仅5000-6000元/㎡，莘庄1600元/㎡，而且不限购、不限贷。
但部分单位的工资增长却很迅猛。一大批人迎来了历史级的买房窗口期。
1995-2005的十年是外资企业的黄金十年。1996年，四大会计事务所在上海给应届生开的基本工资是6000元/月，宝洁给应届生的base是9000元/月。外企的应届员工，工作几年后每月就能拿两三万的工资。
上海本地国企，如地方农商行、久事集团、宝钢等公司也风光无限，2000年出头的时候，一个小领导就有二三十万年收入。
而这些外企、国企单位的员工，绝大部分都是上海人。在这些单位上班的朋友，问问上了点年纪的上海人领导，说不定个个都在古北、徐家汇有个几套房。
上海人偏好在浦西买房，又恰好在房价低潮的时期占据了大部分的高薪岗位，所以，他们在浦西积累了深厚的房产财富，掌握了浦西楼市的定价权。
2
上只角与下只角之分
既然浦西楼市的定价权在上海人手里，想要在浦西买房，就非常有必要了解上海人对这片土地的看法。
上海人的地段鄙视链是极其讲究的，特别是在市中心区域，细分到了每条马路，但鄙视链的大框架都脱离不了旧社会时期的租界划分。
上海人与其说是崇洋媚外，倒不如说是发自内心感谢历史的进程。毕竟，上海能在一百年前成为远东第一大金融中心，就是建立在旧租界的基础上。
外滩的万国建筑群、南京东路、人民广场区域属于旧公共租界中区，曾是上海地价最贵的地方。
延安路以北的老静安、普陀区长寿路板块属于旧公共租界西区。
苏河湾属于旧公共租界北区。
北外滩和东外滩是旧公共租界东区。
而大家最熟悉的旧法租界，包括了南静安、北徐汇、北卢湾、东长宁以及人民路和延安东路中间的一小段老黄浦区。
旧租界区域都是被上海人高看一眼的好地段么？事情并没有那么简单。
旧租界的大部分区域，经过上百年的时代变迁，已经面目全非。比如下图的南苏州路，曾经是地价最贵的公共租界中区，目前是五金一条街。
图：南苏州路
河对岸是七浦路服贸市场，曾经属于旧公共租界北区。
图：七浦路
在上海市中心，这里是最像三线城市的地方。要不是华侨城在隔壁建了顶级豪宅、静安区政府大力推动苏河湾建设，这里一定是地段鄙视链的最底层。
上海人并不是很纠结于，脚下的土地曾经是不是租界。他们更看重的，是遗留下来的历史风貌。
上海人最推崇的，还是“梧桐落叶、闹中取静”的小资情怀。最符合这一定义的，就是旧法租界。
图：岳阳路
梧桐区的住宅代表了身份和品味，向来是可以给很高溢价的。不信？可以看一看华山路东西两侧的房价，华山路以东是旧法租界，华山路以西是华界。
房地产开发商对这片区域也是充满敬意的，留下了许多经典之作。
图：翠湖天地御苑
图：汤臣怡园
地段鄙视链里，除了有旧法租界与华界之分，还有苏州河南与苏州河北之分、居民原籍以及历史变迁造成的上只角与下只角之分。
参与到鄙视链之中的，主要是浦西中环内的区域。
旧法租界站在鄙视链顶端，而用来区分上只角和下只角的，是苏州河。苏州河以南是黄浦、静安、长宁，苏州河以北是普陀、闸北。
其实，苏河北岸也曾有过好地段，比如公共租界的北区和东区。但在抗战时期，闸北被日军轰炸，化为废墟，苏北难民逃难来上海就在闸北搭起了棚户区，虹口南部被日军占领，商人、医生、教师纷纷撤离。
时间线快进到改革开放后，普陀、闸北、虹口、杨浦四区承担了更多的第二产业职能，大型的工厂比较多，服务业三产则集中于苏河南岸的长宁、静安、徐汇和黄浦。
这也进一步加剧了区与区之间的贫富差距，加深了上海人民心中”上只角“与”下只角“的印象，“上只角”的房价永远压过“下只角”一头。
如老闸北区的永盛苑和黄浦区的上海滩新昌城，两个都是05年左右建的板楼小区，隔了一条苏州河，直线距离几百米，单价就差了四万。
总价就更夸张了，三房户型相差一倍以上。
实际上，新昌城周围都是棚户区，城市界面比永盛苑更差，售价却更贵，显示出了"上下只角“的心理偏见对房价影响之大。
另外，上海人经常说的一个词是”地倾西南“。徐家汇、虹桥开发区、古北、西郊都在西南角里，这几个地方在新世纪初曾问鼎过全市商品房单价之最。
图：虹桥开发区
图：徐家汇中心效果图
20年前，它们作为涉外区域，建设标准极高，早在2003年开发的古北中央花园就用上了干挂石材外立面。
图：古北中央花园
西郊宾馆附近的檀宫，一直占据着上海第一豪宅宝座。
图：檀宫
西南片区的上海，在吸引了大批的高净值人士后，站稳了”上只角“的地位，有了向旧法租界叫板的底气。
而北区的上海人，虽然已经”低人一等“了，但大家还是热衷于比拼地段。
其中，虹口南区的居民自诩”中只角“，意思是，住不起上只角，但离上只角比较近，也就不那么差了。溧阳路、山阴路，还是有那么些情调的。
图：溧阳路
虹口北部、杨浦区是工人新村，国营工厂的员工比较多，好歹也是有体面工作的，自然会看轻遍地棚户的闸北下只角。
某地产商可能做梦都没想到，自己拿下的单价地王所在的区域，排在了地段鄙视链的最末尾。
图：中兴路
即便是老大哥接盘一起开发，也免不了被人嫌弃的命运。
地段鄙视链的林林总总，组成了浦西楼市的价格梯队
3
羽翼丰满，却不离巢的上海人
城区的上海人，普遍都是江浙移民的第三、第四代后裔。他们的父母都在上海有固定的居所。当下一代要买婚房或者置换时，大概率会买在夫妻一方父母居住的区域附近。这样的话，老人生病了方便小辈照顾，孙辈上下学可以由老人接送。
此外，上海的房子总价都很高，刚毕业的小年轻，靠自己是买不起房的，肯定会由父母资助、置办婚房。即使自己有更偏好的居住区域，也会听从父母安排，把房子买在原来的家庭住址附近。
所以，浦西的角角落落都存在本地的购买力，配套、交通再差的地盘也有接盘侠，毕竟，中老年人是钱袋子，他们是不喜欢挪窝的。
有时候，地产商会利用这点，在不怎么好的区位开一个高价多赚点钱。比如某TOP3地产公司在虹口江湾镇的新盘，距离1号线和3号线都要两公里，与上海大学、彭浦新村一个纬度。
刚开盘时，单价开到了9万/㎡，当时我就想看笑话了，这个地段，6.5万/㎡都嫌贵，宝山同纬度地区，靠地铁的新房也就6万㎡出头。
但现在想一想它的广告词——“百年虹口，中环唯一稀缺新房”，销售策略还是很正确的。江湾镇虽然平平无奇，但周边二手房还是不少的，有本地置换需求的，都会聚焦这个新盘。
果然，在某房企套路式的“打折”后，这个盘也开始去化了。
上海人的家庭结构决定了，好的区域不会令人趋之若鹜，坏的区域也不会让人避而不碰，按地段鄙视链形成的价格梯队非常牢固，很难由外力打破。
浦西楼市这样的定价属性，对于自住买房的新上海人却是好消息，提供了不少套利的机会。我拿不同地段、单价、总价相近的两个楼盘举个例子。这两个小区品质雷同、对口的都是普通学区，离地铁口都在500米以内，
杨浦区周家嘴路板块和普陀万里板块同属内中环区域，在地段鄙视链中属于同一梯队，板块的均价相同。而这两个板块的区位却是不对等的。万里板块距离浦西市中心只有周家嘴路的一半路程。
从上海人以及地方政府的视角，这两个板块的地段价值是相同的，本地的居民会拿相同的钱买类似的住宅，爱国路新挂牌的土地价格达到了55000元/㎡，万里板块有新地卖出估计也是相近的价格。
但非本地的买房人，却可以挑挑拣拣，以相同的价格买入区位更好的房子。
4
对浦西楼市未来的看法及购房建议
浦西楼市的定价逻辑是复杂的，不了解上海历史的人很难理解。
从房价梯队上来看，旧法租界房价高于其他区域，苏河以南区域房价高于苏河以北区域，内/中/外环由内向外房价递减，西南方向无视环线，保持高价。
而上海人的家庭结构决定了，每个地区都有本地的购买力。所以，外人眼里“高估”、“低估”的区域，并不会价值回归。
浦西主城区，特别是上海本土居民占多数的区域，未来大概是与上海楼市均价差不多的涨幅，不会产生超额收益，也不会落后，现有的价格梯队会继续维持下去。
但是，从自住的角度，可以挖掘出一些相同总价/单价下区位更优的板块，比如我之前的公众号文中介绍的《上大》和《万里》。
另外， 浦西的大虹桥、莘庄等区域虽然在环线上属于鄙视链末端的外环外，但区位相对一些中环内的区域甚至有一定优势。自身的产业、商业发展也很成熟，规划的定位高，有一定的投资价值。
我觉得，浦西还是很适合自住的，整体的生活配套设施要比浦东好了不少。而且，如果本身不是上海人，不在意那些先入为主的地段偏见的话，可选择的范围是广阔的。
以上是正文，来自阿楼。
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