中海樘院南区风水(中海派风水)

南京中海，少数派报告

前两天中海地产南京公司开了一个内部会，会议主题是：2023年上半年，南京中海高质量发展路径总结。

如果让我谈2023上半年南京的房地产市场，记忆点不少：保利连续重仓南部新城；伟星用劳芬、嘉格纳撬开南部新城客户心智；中宁府、金茂府的发布会至今还为业内津津乐道；奥体建设、厦门国贸联手的天琴华樟吸睛无数；高科在麒麟科创园逆市创佳绩......

这串名单里似乎没有中海：除了深陷苦战的存量项目，再就是今年3月份江心洲拿了一块地，但至今为止也没啥波澜。

那么这个“高质量发展”从何说起呢？

但全程听完后，我竟然为他们上半年两个核心数据肃然起敬。

PART.01

2023半年成绩：量价平衡的“少数派”

数据一：3个强竞争板块，1个第一、2个第二

上半年中海3大主力在售项目，分别在这三个板块：江北核心区、方山、仙林湖。

中海并没有参与河西、大校场两个头部板块的“群雄逐鹿”，但上述三个板块的房地产竞争，也极其“惨烈”：江北需要面对保利、颐居以及江核其它项目的压迫；仙林湖，则是电建、建发马路对面的贴身肉搏；方山板块，隔壁五矿、远洋几乎采取“甩卖”方式去库存。

中海在这几个板块表现如何？以观江樾为例，在江核23个项目中，观江樾成交面积39276.3㎡，排行第2。此外不能忽视的一点是，观江樾均价高于同板块竞品，且观江樾有更高的升级包选装率，综合测算后，与竞品的综合价差达到约1300元/㎡。

数据来源：365智库，均价不含装修包

在仙林板块，观文澜也同样在竞品降价时坚持住了价格：含包均价达34000元/㎡+，板块内第一，与此同时在板块内成交套数、面积、金额保持第二。

数据来源：365智库，均价不含装修包

中海和山更是方山板块毋庸置疑的引领者：在同板块刚需项目已降至22000元/㎡的背景下，和山精装洋房32000元/㎡，达成板块内“量价第一”。

数据来源：365智库，均价不含装修包

数据二：板块竞争，中海最“挣钱”

上面的数据中，反复突出了一个重点，在板块内做到第一、第二的同时，中海保住了价格。

这是非常难得的，因为今年，去库存是每家开发商的头等大事。但无论是保利、招商之类的头部央企，还是深陷财务泥潭的部分民企，上半年几乎清一色地选择：大幅优惠，牺牲利润，以价换量。

毕竟，当规模不再成为核心竞争力，衡量房地产公司的核心指标就两个，一、流速；二、利润。

大家都在做二选一：保利润？还是保流速？但南京中海似乎找到了平衡：凭借位于江北核心区、方山、仙林湖这三个非高价板块的项目，以“少数派”的方式达成量价平衡，硬是挺进了南京上半年权益榜TOP10。

数据来源：克而瑞机构

PART.02

拒绝时代裹挟：真实至上的“少数派”

南京中海这半年的优秀数据，是如何达成的？

2023上半年，客户对“优居”的需求持续升温，愈加重视产品力与品质。而中海将全方位品质兑现作为重要的营销场景，方山印、钟山印等“印”系项目的高品质完美交付，观文澜、观江樾的实景超前兑现，比起效果图，更能够占领客户的心智。

中海方山印

中海钟山印

中海观江樾

中海观文澜

中海的营销方式，也与许多改善楼盘的大张旗鼓、高调输出不同。

例如，大众对“房地产直播”的概念往往集中在带看样板间、颜值主播、地产大V、发券互动这些内容，而中海推出的“慢直播”反其道而行之——无滤镜、不修饰、敢透明，第一期的内容是“厨房湿作业之墙砖贴砖工艺”直播48小时，第二期“卫生间结构楼板蓄水实验”直播24小时。

这样听名字会感觉近乎“无聊”的直播内容，综合观看量高达9.6万+。一位两期都观看了的客户是这么说的：“近年交不了房、延迟交房或是出质量问题的新闻实在太多了，所以买房会格外关注工程质量。我又对土木工程略懂一二，这个直播看得津津有味，体验了在线监工的乐趣；另一方面也对这家开发商更放心。”

南京中海“工地慢直播”

中海也做了一些工程师视角的短视频，“为什么中海的工程师偏爱买顶楼？”“地暖铺设也有大学问？”以科普形式为客户讲解标准化做法——“工科中海”形象长久以来深入人心，而这些营销方式也格外彰显“工科生的自我修养”。

PART.03

100天磨产品:敢于慢下来的“少数派”

今年南京楼市的另一个特点，是“快”。

仿佛视频按下了倍速按钮，拿地16天报规，2个月公开，3个月开盘……节奏之快，近乎回到了“高周转”时期。

在这样的背景下，中海再次显现出“少数派”做派：前不久刚刚曝光案名的江心洲新盘中海·江湾境，中海无视其他人都在疯狂加速，而是用了近3个月时间反复打磨江湾境产品。

南京中海地产，赞745

其中尤为重要的一点是，花时间对100组中产改善家庭进行了深访调研。

他们识别了南京适合岛居的8种改善家庭，并对特点进行了多维度的分析。从了解家庭开始，打磨符合他们内心需求的产品。而在设计中，还要经历多版规划方案比选调整、精装选品的精细化比对……

中海·江湾境共规划13栋住宅，包含9栋15-17F小高层以及4栋24-25F高层，主力面积155-199㎡，综合容积率2.26。中海江湾境江岛展厅——植境空间已正式公开。

中海·江湾境规划公示阶段图片，不作为交付标准，最终以开发商口径为准

提前透露几个令人惊喜的点：

其一，这次景观设计中海使用了翊象设计，代表作杭州古翠隐秀，同时也是ALILA 五星旅游度假酒店、凯悦集团全球推荐景观设计公司，这也是翊象和南京地产的首次合作。

其二，项目在两梯两户的配置上打造了全明候梯厅，打开与自然的边界。也就是未来业主候梯时，眼前不再是冰冷的几面墙，而是一个270度的观景空间，可以欣赏园景及江岛风光。把家变成了理想中的旅游度假打卡点。

其三，外立面设计，中海·江湾境成为南京住宅市场上首次使用木纹铝板的项目，在当下公建化的冷峻住宅中脱颖而出，将暖色重新拉回主流，突出“家”的感觉。而在室内设计上也与常见的酒店风不同，采用轻侘寂风原木色系材质，打造更符合江岛的大地派美学风格。

中海·江湾境规划公示阶段图片，不作为交付标准，最终以开发商口径为准

这样的设计不仅是美学上的提升，也是背后多种成本的累积。中海做出这样的取舍，也体现着他们的理念：只取悦懂的人，打破与繁华、艺术、自然、健康、空间之间的壁垒，为这些家庭提供一种自由无界的“例外”生活。

中海江湾境·植境空间

写在最后：

其实，说中海是“少数派”，许多人可能要打个问号。

拿最近的数据来说，中指研究院刚刚发布的《2023上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，中海地产位居第3名，销售额1784.8亿元。

千亿房企，全国第三，却放弃了许多默认的市场规则，而是凭非头部板块达成量价平衡、工科生式的科普营销、花大量时间打磨产品……

深入了解南京中海今年的“已完成”和“准备做”之后，我们格外感受到，中海并非一味从众，而是寻找、重视和发挥自身优势，并将其转化为发展机会。

无可置疑的，是这家房企注重产品、打造好房子的决心和能力；同样无可置疑的是，当下房地产市场的激荡中，南京中海用这半年提供了一个很好的“少数派”样本，以及更多行业未来发展的可能性。

高新曲江近期二手真实成交，看看有你家小区吗？

这两天中介朋友圈总是说签约中心爆满了，市场开始火热得让人害怕了呀！

或者说“别问我市场咋样了！再晚点签约室都约不上了！“

虽然大家都觉得这是有些夸大其辞，但肯定对当前的二手市场热度存在不少疑问。

我先简单说一下结论

春节收假后，城南高新曲江二手成交相比2021年年底封城前活跃了很多，比如2月11日保利天悦当天成交了3套房子（之后三天没成交，今天15号刚又有一套成交），而同天曲江二期整个区域据说成交了9套;

但市场热度跟去年春节收假后还是差了很多。

我们仔细回忆一下去年同期的市场行情

去年春节收假后不久的史诗级高价土拍，让3月全市二手房成交万套左右，区区一个月的时间西安整体房价上涨近10％，俨然2018年上半年史上最火爆的二手市场重现。

然后3月底的时候不得不出台调控政策，市场开始由热转温，成交量开始减少，而价格仍然随着惯性缓速上涨。

直到7月10日前后出台二手指导价，同时房贷放款速度很慢，市场突然冷却了，接下来半年时间房产中介的日子很不好过。

而现在，银行对二手指导价也没那么墨守成规，房贷放款速度也恢复正常，春节收假后也通常是一个买房旺季，所以二手房成交开始变多也实属正常。

如果西安接下来的土拍相比去年下半年价格稳定，而且新盘供应也能跟上，西安上半年二手房价格总体也会保持稳定，成交量多于21年下半年但少于上半年，一些区域的次新房或许会小涨一下。

一般西安二手房如果有小阳春行情，最先开始活跃的区域是城南高新、曲江。

因为贝壳系统内只有两周之前的成交记录，所以现在只能找到春节之前的二手真实成交记录。

1月20号-1月30号刚好是西安开始解封至除夕休假前期间，高新区是1月24号解封。

因为高新区受疫情影响严重，24号才解封，所以年前成交状况是比较糟糕的。

1.24-1.30贝壳系统上高新二手房一共只成交8套，而且中华世纪城与三五一一社区只能算泛高新; 同一时间段，曲江二手成交31套，近乎高新4倍。

其中，高科新花园那套不带学位指标，看起来便宜；

紫薇田园都市是K区步梯洋房1F带花园带学位，看起来很贵；

而万达天樾二期91平小三房这套满二了，成交均价33500，楼层较低可以看小区园景，装修很一般；这个价格还是比较硬的，相比21年年中基本没降。

剩余三套成交都是多梯户小面积户型或公寓，没啥好关注的。

接下来是曲江解封后的二手成交，多图预警

曲江是1月20号解封的，比高新早几天，疫情封城时的表现也亮眼，所以成交活跃度明显高于高新。

曲江已成交房源太多了，只简单说几个小区。

价格很便宜的天豪花园虽然离大雁塔很近，但不算曲江，而且成交价甚至比一两年前还便宜；

海德堡是封城时与解封后曲江成交最活跃的小区，不临高架的成交价仍然在2.5万＋；

中海紫御华府.中海派小开间成交价103万，相比年中巅峰160万价格缩水35％，是整个西安降价最多的小区之一，这个之一或许还可以去掉；

另外，高新带学位的公寓小户型，最近价格缩水也严重。

招商依云曲江满二带装修的房子成交价22000，相比封城前不满二19000＋毛坯成交的房子，价格有抬头迹象；

三迪枫丹楼位不错的小高，不满二成交18500，有21年3月买了三迪小高的业主表示，这个价格比他买入时更便宜。

最后，价格很便宜的拿铁城是没有小区环境的独栋公寓楼，地段很好能上曲江学校但居住体验欠佳，它的40平户型一定程度上是中海派40平开间竞品。

高新曲江春节前这些成交，整体价格跟年底封城前差不多，个别品牌次新价格还有触底反弹迹象，曲江二手市场活跃度明显高于高新。

这些数据都是半个月之前的，有一定时间滞后性。

在春节收假后，高新的二手市场也开始活跃起来，比如像保利天悦4天时间成交4套，市场热度相比封城前明显上升，在成交量上确实有季节性小阳春迹象。

当然，去年3月那样因史诗级土拍导致的火爆市场，今年上半年不要再抱期望了，概率微乎其微。

未来几个月，预计西安二手房价总体趋稳，然后根据片区、产品、学区会产生一定分化。

主城区次新小区在交易量回暖的情况下，价格也会触底反弹迎来小阳春行情，如同2019年上半年。

2018年下半年西安很多次新小区一度回调15-20％ ，然后2019年上半年又反弹了10％左右。

目前二手市场由寒转温，离市场火热还有不少差距，老房子与硬伤房还是难卖。

而一个相对平稳的市场，对于置换群体来说，或许是最理想的局面。